O que muda no aluguel com a CBS e o IBS: o que já é lei e o que ainda está em aberto.

O que muda

A reforma cria dois tributos sobre o consumo: a CBS, federal, que substitui o PIS e a Cofins a partir de 2027,¹ e o IBS, de estados e municípios, que substitui o ICMS e o ISS até 2033.²

O aluguel de imóvel entra no campo desses tributos. A lei inclui a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis.³ Seguem as mesmas regras a servidão, a cessão de uso ou de espaço, a permissão de uso e o direito de passagem.⁴

Quem paga: o locador

Na locação, o contribuinte é o locador, quem recebe o aluguel.⁵ A pessoa física só passa a ser contribuinte quando a receita e a quantidade de imóveis alugados passam dos limites da lei (veja “Pessoa física: quando passa a ser contribuinte”).⁶

Quando o imposto nasce

O IBS e a CBS da locação nascem no momento do pagamento do aluguel e são devidos a cada pagamento.⁷

Sobre qual valor

A base de cálculo é o valor do aluguel.⁸ Não entram nessa base os tributos e emolumentos do imóvel (como o IPTU) e as despesas de condomínio.⁹ Pelos regulamentos, também fica de fora o foro anual e a taxa de ocupação; essas exclusões valem quando esses valores são pagos pelo inquilino e há prova inequívoca do pagamento.¹⁰

Benfeitorias ou outras contraprestações pagas pelo inquilino não podem ser descontadas da base.¹¹

A transição até 2033

• 2026 – teste: IBS a 0,1% e CBS a 0,9%, compensados com PIS e Cofins.¹² Quem cumpre as obrigações acessórias fica dispensado de recolher.¹³
• 2027 – CBS para valer: a CBS passa a ser cobrada e o PIS e a Cofins são extintos.¹
• 2027 e 2028: IBS ainda simbólico (0,05% estadual e 0,05% municipal).¹⁴
• 2033: ICMS e ISS deixam de existir; o sistema novo vale por inteiro.²

Por que esta página não calcula o imposto

O valor final depende das alíquotas de referência do IBS e da CBS, que ainda serão fixadas por resolução do Senado Federal.¹⁵ Enquanto isso, qualquer conta de quanto o aluguel vai pagar seria estimativa. Por isso a página mostra só as regras e o teste de enquadramento.

A regra: duas condições ao mesmo tempo

A pessoa física que aluga imóveis passa a ser contribuinte do IBS e da CBS quando, no ano anterior, cumprir as duas condições:¹

• a receita total com aluguéis passou de R$ 240.000; e
• os aluguéis envolveram mais de 3 imóveis distintos.

Só uma das condições não basta. Quem tem receita alta com até 3 imóveis, ou muitos imóveis com receita até R$ 240.000, não se enquadra por essa regra.

E no próprio ano?

A pessoa física também passa a ser contribuinte no próprio ano quando a receita com aluguéis passar de R$ 288.000 (20% acima do limite).² Os regulamentos da CBS e do IBS exigem, também nesse caso, mais de 3 imóveis distintos.³

O limite de R$ 240.000 é corrigido

A lei manda corrigir o valor de R$ 240.000 todo mês pelo IPCA, desde janeiro de 2025.⁴ O valor corrigido deve ser divulgado em ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.⁵ Até a data de verificação desta página, esse ato não tinha sido publicado. Por isso a página e o simulador usam o valor da lei, sem a correção.

O que conta como imóvel distinto

• Unidade autônoma: cada unidade com uso privativo e localização própria conta como um imóvel, mesmo sem registro em cartório.⁶
• Imóveis, não contratos: conta-se a quantidade de imóveis, não a de contratos ou operações.⁷
• Copropriedade: a fração ideal em imóvel de mais de um dono conta como imóvel distinto, e o valor entra na proporção da fração.⁸
• Parentes e sócios: aluguéis entre partes relacionadas entram na conta pelo valor de mercado.⁹
• Temporada: o aluguel residencial de até 90 dias também entra nos limites.¹⁰

Imóvel com mais de um dono

Na copropriedade, o IBS e a CBS incidem só sobre a parte do coproprietário que for contribuinte.¹¹ Pelos regulamentos, a apuração é individual para cada contribuinte e, por opção dos coproprietários, pode ser emitido um único documento fiscal.¹²

O que é a opção

Quem aluga imóvel por contrato de prazo determinado pode optar por recolher o IBS e a CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida, no lugar das regras gerais.¹ A opção vale para o contribuinte, pessoa física ou jurídica, desde que o contrato cumpra os requisitos abaixo.

Contrato não residencial (comercial)

A opção vale pelo prazo original do contrato, desde que ele cumpra as duas condições:²

• ter sido firmado até 16/01/2025, com a data comprovada por firma reconhecida ou por assinatura eletrônica; e
• ter sido registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos até 31/12/2025, ou ter sido disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS.

Pelos regulamentos, na disponibilização a opção é manifestada com a emissão do primeiro documento fiscal da locação com a tributação de 3,65%. Ao optar, o contribuinte declara conhecer as condições, deve guardar o contrato pelo prazo prescricional e apresentá-lo se a fiscalização pedir.³

Contrato residencial

A opção vale pelo prazo original do contrato ou até 31/12/2028, o que vier primeiro.⁴ O contrato precisa ter sido firmado até 16/01/2025, com a data comprovada por um destes meios:

• firma reconhecida;
• assinatura eletrônica; ou
• comprovante de pagamento do aluguel até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês do contrato.

O que a opção implica

• É irretratável: vale para todo o período do contrato e não pode ser desfeita.⁵
• Sem créditos: o contribuinte não aproveita créditos de IBS e CBS das operações ligadas ao imóvel.⁶
• Sem redutor social: o redutor de R$ 600 por mês não pode ser usado.⁷
• Pagamento definitivo: não gera restituição nem compensação.⁸
• Contabilidade separada: é obrigatória a escrituração segregada dessas operações.⁹
• Só o prazo original: a lei fala em “prazo original do contrato”; o período depois dele não está coberto.¹⁰

Vale a pena optar?

Depende de cada contrato: da finalidade, do prazo que falta, dos créditos que deixariam de ser aproveitados e do redutor social. Como a opção é irretratável, vale analisar com o contador antes de emitir a primeira nota.

A empresa é contribuinte

É contribuinte do IBS e da CBS quem fornece bens ou serviços no desenvolvimento de atividade econômica.¹ Para a empresa, a lei não tem limite de receita nem de quantidade de imóveis como tem para a pessoa física.

• Fora do Simples Nacional: a empresa fica no regime regular do IBS e da CBS,² e as operações com imóveis seguem o regime específico de imóveis da lei.³
• No Simples Nacional: a empresa segue as regras do Simples,⁴ mas pode optar por apurar o IBS e a CBS pelo regime regular, nos termos da lei do Simples.⁵

Créditos

No regime regular, a empresa pode descontar (apropriar como crédito) o IBS e a CBS pagos nas suas aquisições, desde que a operação esteja comprovada por documento fiscal eletrônico idôneo.⁶

Não geram crédito os bens e serviços de uso ou consumo pessoal.⁷ Entre eles, a lei cita o imóvel residencial, e os bens e serviços de sua aquisição e manutenção, quando fornecidos de graça ou abaixo do valor de mercado a sócios, administradores, empregados ou parentes.⁸

Nota fiscal desde 01/12/2026

A emissão da NFS-e nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis é obrigatória para os fatos geradores a partir de 1º de dezembro de 2026.⁹

Em 2026, o Programa Nacional de Conformidade Tributária dá adaptação assistida a quem emite as notas. Fica no programa quem cumpre as obrigações acessórias. Quem não cumprir continua no programa se atender, ao mesmo tempo, a estes critérios: aumento contínuo da emissão de notas com os campos de IBS e CBS corretos, resposta no prazo às intimações, correção das inconsistências apontadas até 31/12/2026 e indicação de um profissional da contabilidade responsável.¹⁰

O que vale igual para a empresa

A empresa também tem a redução de 70% nas alíquotas, o redutor social na locação residencial e a possibilidade de optar pelos 3,65% nos contratos antigos (veja os temas anteriores).¹¹

Pessoa física contribuinte: a partir de 01/01/2027

Para a pessoa física que for contribuinte, a obrigação de ter CNPJ e a de emitir documentos fiscais produzem efeitos a partir de 1º de janeiro de 2027.¹ O regulamento do IBS tem a mesma data para as pessoas físicas.²

Empresa: a partir de 01/12/2026

A NFS-e nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis é obrigatória para os fatos geradores a partir de 1º de dezembro de 2026.³

O que a nota de locação informa

A Nota Técnica nº 009 (versão 1.01, de 11/09/2026) criou um bloco próprio para a locação de imóveis na NFS-e.⁴ Entre as informações:

• o município do imóvel e o valor total do aluguel, sem descontar a parte de coproprietários;
• o percentual de copropriedade (100% quando há um só locador);
• descontos e a data de vencimento original do aluguel;
• os ajustes (deduções e reduções) da base de cálculo da locação;
• as unidades imobiliárias envolvidas, até 99 numa mesma nota quando locador, inquilino, município e percentual de copropriedade forem os mesmos, identificadas pelo código CIB ou pelo endereço.

O que é o CIB

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é o inventário dos imóveis urbanos e rurais do país, integrado ao Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais).⁵ Seu código funciona como uma identificação única de cada imóvel.

A lei deu prazos para órgãos públicos, cartórios e municípios adotarem o código nos seus sistemas.⁶ A Receita Federal regulamentou a adoção do CIB e o envio de informações pelos cartórios.⁷