O que já é lei, o que ainda está em aberto e o que o seu condomínio precisa fazer agora.

O que muda

A reforma substitui tributos sobre o consumo por dois novos: a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios. Na prática funcionam como um IVA: o imposto é cobrado em cada etapa e quem compra pode descontar o que já foi pago antes (o “crédito”).

CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços

É federal. A partir de 2027 passa a ser cobrada e, no mesmo ano, o PIS e a Cofins deixam de existir.¹

IBS – Imposto sobre Bens e Serviços

É de estados e municípios e vai substituir o ICMS e o ISS, que serão extintos a partir de 2033.²

A transição até 2033

• 2026 – teste: IBS a 0,1% e CBS a 0,9%. O valor recolhido é compensado com PIS e Cofins.³
• 2027 – CBS para valer: a CBS passa a ser cobrada e o PIS e a Cofins são extintos.¹
• 2027 e 2028: IBS ainda simbólico (0,05% estadual e 0,05% municipal).⁴
• 2029 a 2032: ICMS e ISS caem aos poucos: 90% da alíquota em 2029, 80% em 2030, 70% em 2031 e 60% em 2032.⁵
• 2033: ICMS e ISS deixam de existir; o sistema novo vale por inteiro.²

E o condomínio com isso?

Como regra, o condomínio edilício não é contribuinte da CBS e do IBS.⁶ Mas há uma exceção (a regra dos 80%) e a possibilidade de optar pelo regime regular. Veja os temas seguintes.

O que a lei diz

O condomínio edilício que não optar pelo regime regular, e cujas taxas e demais valores cobrados dos condôminos representem menos de 80% da receita total do condomínio:¹

• fica sujeito à CBS e ao IBS sobre as operações com bens e serviços que realizar como fornecedor;²
• pode apropriar créditos na proporção da receita dessas operações tributadas em relação à receita total.³

O regulamento da CBS repete a mesma regra.⁴

A LC 227/2026 alterou apenas a redação do inciso I desse parágrafo (sobre a opção pelo regime regular). O § 7º do art. 26 que foi revogado trata de fundos de investimento, não de condomínios.⁵

Em palavras simples

Some tudo o que o condomínio recebe. Veja quanto disso veio dos condôminos (taxas e demais valores condominiais).

• 80% ou mais vindo dos condôminos: a exceção não se aplica; o condomínio continua não contribuinte (salvo se optar pelo regime regular).
• Menos de 80% vindo dos condôminos: o condomínio fica sujeito à CBS e ao IBS sobre as operações com bens e serviços que realizar (por exemplo, alugar o telhado para uma antena).

Exemplo: um prédio arrecada R$ 1.000.000 por ano dos condôminos e R$ 150.000 de terceiros (antena e publicidade). A receita total é R$ 1.150.000, e os condôminos respondem por cerca de 87%. Fica acima de 80%.

O que conta como receita de terceiros

São valores que o condomínio recebe de quem não é condômino. Exemplos comuns: aluguel de espaço para antena de telefonia, publicidade em painéis ou elevadores, máquinas de venda, lavanderia ou armários operados por empresas, loja do condomínio alugada e áreas comuns alugadas para quem não mora no prédio. A lei não traz essa lista: o enquadramento de cada caso deve ser confirmado.

Pontos em discussão

A lei não diz se a proporção é medida por mês ou por ano, nem detalha o que entra na receita total. Veja “Pontos em discussão”.

A partir de quando

A NFS-e passa a ser obrigatória a partir de 1º de dezembro de 2026 na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, e também nas outras receitas do condomínio.¹

A data vale para os fatos geradores que ocorrerem a partir de 1º/12/2026. O Ato Conjunto foi assinado em 30 de julho de 2026 e entra em vigor na data de publicação no Diário Oficial da União.²

Por que o condomínio emite nota se não é contribuinte?

A lei manda o sujeito passivo emitir documento fiscal e permite que o regulamento preveja outras hipóteses.³ O regulamento da CBS usou essa permissão: a obrigação de emitir documento fiscal se aplica inclusive à operação realizada por condomínio edilício.⁴ O regulamento também obriga o condomínio edilício a ter cadastro (CNPJ) mesmo que não opte pelo regime regular.⁵

Como é a nota do condomínio

A Nota Técnica nº 009 (versão 1.01, de 11/09/2026) criou um código e um bloco de informações próprios para condomínios:⁶

• Código 99.05.01 – Operações Condominiais: taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício, desde que não se encaixem em outro código da NFS-e.
• Bloco “condominios”: informa a data de vencimento original da cobrança e o detalhamento do que está sendo cobrado do condômino.⁷
• Tipos de cobrança: condomínio ordinário, condomínio privativo, fundo de promoção e propaganda, impostos e taxas, fundo de reserva e outra cobrança. Cada um pode ser detalhado (água, energia, gás, limpeza, manutenção, segurança, seguro, multa, taxa extra, entre outros) e pode ter descontos.⁷
• Valor da nota: é a soma das cobranças informadas.⁸

Segundo a NT, essas operações seguem as mesmas diretrizes da NT nº 007: emissão pelos emissores públicos nacionais, por pessoas jurídicas autorizadas a emitir.⁶

Emitir nota não é pagar imposto

Emitir a NFS-e é uma obrigação de registro: o documento formaliza a cobrança. Isso, por si só, não significa que o condomínio passa a pagar CBS ou IBS. Se há ou não tributo depende de o condomínio ser contribuinte (veja “A regra dos 80%” e “Regime regular”).

A própria NT descreve o leiaute como forma de permitir a “formalização das operações de condomínios relacionadas aos respectivos rateios de despesas”.⁶

Ponto em discussão

Há discussão sobre o alcance da exigência de nota para o condomínio que não é contribuinte. Veja “Pontos em discussão”.

Resposta curta

Pode mudar. Em geral, quem gera a própria energia não paga CBS e IBS sobre a energia compensada.¹ Mas o regulamento da CBS tira desse benefício a geração compartilhada feita por condomínio e os empreendimentos com múltiplas unidades consumidoras.² Se o seu prédio divide créditos de energia entre as unidades, vale uma análise do time.